Сначала посчитайте, есть ли смысл спорить
Наследник становится плательщиком налога со дня открытия наследства, а не со дня регистрации права: так написано в п. 7 ст. 408 НК РФ для недвижимости и в п. 8 ст. 396 НК РФ для земли. Поэтому завышенная кадастровая стоимость бьёт по нему сразу, ещё до того, как он что-то сделал с квартирой или участком.
Выгода считается просто. Возьмите разницу между кадастровой стоимостью и реальной ценой объекта и умножьте на налоговую ставку. При ставке 0,1 % снижение стоимости на миллион рублей даёт около тысячи рублей налога в год.
Отчёт оценщика платный, и платит его заявитель
Ни учреждение, ни налоговая оценку за вас не закажут. Если предполагаемая экономия за год-два не перекрывает стоимость отчёта, спор не окупается. Цены петербургских оценщиков сильно расходятся, узнавайте их до того, как начнёте.
Кадастровую стоимость и дату, по состоянию на которую она определена, показывает выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости. Её выдают бесплатно.
Два разных спора: ошибка в оценке и рыночная стоимость
Люди путают эти процедуры и теряют время. Основания у них разные, документы тоже.
| Что случилось | Основание и что подаём | Срок подачи | Срок ответа |
|---|---|---|---|
| В расчёте использованы неверные сведения об объекте: площадь, назначение, аварийность | Заявление об исправлении ошибок, ст. 21 закона 237-ФЗ. Оценщик не нужен | 5 лет со дня внесения стоимости в ЕГРН | 30 календарных дней |
| Сведения верные, но стоимость выше рыночной | Заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, ст. 22.1. Нужен отчёт оценщика | 6 месяцев с даты оценки в отчёте | 30 календарных дней |
Ошибкой закон считает и отклонение от методических указаний, и описки с арифметикой, и неверные сведения об объекте. Исправление такой ошибки отдельных расходов не требует, поэтому начинать разумно с неё.
Если ошибку подтвердят, учреждение пересчитывает стоимость: на это закон даёт 45 календарных дней со дня подачи заявления, а при участии региональных органов срок доходит до 90 дней.
Если вы только в начале пути и до налогов ещё далеко, свидетельство о смерти, справки и документы для нотариуса мы оформим за вас. Что входит в сопровождение
Оформление возьмём на себя
Оставьте номер — перезвоним и скажем, что положено именно в вашем случае.
Перезвоним только по вашему вопросу, данные никому не передаём.
Как установить кадастровую стоимость в размере рыночной
Порядок описан в ст. 22.1 закона 237-ФЗ. Заявление подают в бюджетное учреждение, которое проводило оценку: лично, почтой, через МФЦ или через портал госуслуг.
Шаг 1. Взять выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости
несколько дней · результат: текущая цифра и дата оценки
Из выписки видно, какая стоимость внесена в реестр и по состоянию на какую дату она определена. Отчёт оценщика делают на ту же дату.
Шаг 2. Заказать отчёт о рыночной стоимости
по договору с оценщиком · результат: отчёт в форме электронного документа
Закон требует именно электронный документ. Дата оценки в отчёте запускает отсчёт: заявление можно подать в течение шести месяцев с этой даты. Просрочили, и отчёт придётся делать заново.
Шаг 3. Подать заявление с отчётом
один визит · результат: заявление принято
К заявлению прикладывают отчёт, а если документы подаёт представитель, то и доверенность. Наследнику стоит приложить свидетельство о праве на наследство и выписку ЕГРН, чтобы было видно, что стоимость затрагивает его обязанности.
Шаг 4. Дождаться решения
30 календарных дней · результат: новая стоимость или мотивированный отказ
Копию решения учреждение направляет заявителю и собственнику объекта в течение пяти рабочих дней со дня принятия.
Оценщик работает на вас, а не на учреждение
Учреждение проверяет отчёт формально: соответствие требованиям, дату, отсутствие конфликта интересов. Слабый отчёт остаётся самой частой причиной отказа, поэтому выбирать оценщика по одной лишь цене рискованно.
Что произойдёт с налогом после снижения
Главное разочарование ждёт здесь. Стоимость, установленную в размере рыночной, применяют с 1 января года, в котором подано заявление, если по нему принято положительное решение. Так написано в ст. 18 закона 237-ФЗ.
| Когда подано заявление | За какие годы работает новая стоимость | Что с прошлыми годами |
|---|---|---|
| В 2026 году | 2026-й и далее | 2024 и 2025 остаются со старой стоимостью |
| В декабре 2026-го | тот же 2026-й целиком | ждать января незачем, так теряется целый год |
| После уплаты налога за 2026-й | 2026-й, налог пересчитают | переплата уйдёт на единый налоговый счёт |
Отсюда практический вывод: тянуть с заявлением до конца года не нужно, а вот подать его в декабре лучше, чем в январе следующего.
Перерасчёт уже начисленных налогов налоговая делает не более чем за три налоговых периода, предшествующих году направления нового уведомления, и не делает вовсе, если он увеличивает уже уплаченные суммы (п. 2.1 ст. 52 НК РФ). Для наследника это защита: пересчёт в худшую сторону ему не грозит.
Новое уведомление приходит с уже пересчитанными суммами. Отдельно просить налоговую менять базу не нужно: сведения о кадастровой стоимости она получает из реестра.
Если учреждение отказало
Отказ должен быть мотивированным: в решении обязаны привести все причины, из-за которых заявление не удовлетворили. Это прямое требование ч. 12 ст. 22.1.
Что делать с отказом
- Прочитать причины и оценить, исправимы ли они: чаще всего это дефекты отчёта
- Исправить отчёт у оценщика и подать заявление заново, если шесть месяцев с даты оценки не истекли
- Заказать новый отчёт на новую дату, если срок вышел
- Идти в суд, если учреждение не право по существу
Решение учреждения оспаривается в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения в суд можно заявить и требование установить кадастровую стоимость в размере рыночной. Тогда спор решается в одном процессе (ч. 15 ст. 22.1).
Суд идёт вторым, а не первым
Требование об установлении рыночной стоимости закон связывает с решением бюджетного учреждения. Идти сразу в суд, минуя заявление, смысла нет.
Куда идти в Петербурге
Государственную кадастровую оценку в городе ведёт бюджетное учреждение, подведомственное Комитету имущественных отношений. Заявления по ст. 21 и ст. 22.1 рассматривает оно же.
- СПб ГБУ «Городское управление кадастровой оценки»
- 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6-й подъезд, 4-й этаж · режим приёма уточняйте по телефону (812) 445-51-33
- Электронная почта info@ko.spb.ru, сайт ko.spb.ru
Заявление можно не нести туда лично: закон разрешает подать его через МФЦ «Мои документы» или через портал госуслуг. Выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости заказывают там же или в Росреестре.
Если объект стоит в Ленинградской области, обращаться нужно в областное бюджетное учреждение: петербургское чужие объекты не рассматривает.
Частые вопросы
- Право собственности ещё не зарегистрировано. Можно подавать заявление?
- Закон разрешает подавать заявление тому, чьи права или обязанности затрагивает кадастровая стоимость (ч. 1 ст. 22.1). Налог наследник платит со дня открытия наследства, так что связь есть. На практике доказать её проще после регистрации права: приложите свидетельство о праве на наследство и свежую выписку ЕГРН.
- Пересчитают ли налог за годы, когда наследодатель был жив?
- Нет. Стоимость, установленную в размере рыночной, применяют с 1 января года, в котором подано заявление. Более ранние периоды остаются со старой цифрой.
- Уменьшится ли госпошлина нотариусу, если снизить кадастровую стоимость?
- На пошлину это не влияет: её считают от стоимости на день смерти, и вид оценки наследник выбирает сам. Если пошлина ещё впереди, дешевле принести нотариусу отчёт о рыночной стоимости. Подробности в гайде об оценке имущества для наследства.
- Объектов несколько: квартира и участок. Одно заявление или два?
- Считать надо по каждому объекту отдельно: у каждого своя кадастровая стоимость и свой отчёт оценщика. Часто выгода есть только по одному из них, и спорить имеет смысл только по нему.
- Сколько раз можно обращаться?
- Запрета на повторное обращение в законе нет. Если отказали из-за дефектов отчёта, оценщик их устраняет, и заявление подают заново, если шесть месяцев с даты оценки ещё не прошли.
Если нужна помощь
Если вы ещё на первом этапе и до налогов не дошло, оформление документов после смерти мы возьмём на себя. Позвоните: подскажем порядок действий бесплатно.
Позвонить +7 (812) 770-69-28Что делать дальше
Порядок по времени — от ближайшего шага к отложенному.