Что переходит наследникам по договору долевого участия
Квартиры в строящемся доме юридически ещё нет. У дольщика есть право требовать её у застройщика, когда дом достроят. Именно это право и наследуется.
Закон говорит об этом прямо. Часть 7 статьи 4 закона 214-ФЗ: «В случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам». Там же запрет: застройщик не вправе отказать наследникам во вступлении в договор.
Часть 8 той же статьи уточняет, что имущественные права и обязанности по ДДУ входят в состав наследства по правилам Гражданского кодекса. То есть договор идёт в общую наследственную массу вместе с квартирой, машиной и вкладами.
Что именно получает наследник
- Право требовать передачи квартиры после ввода дома в эксплуатацию
- Права по счёту эскроу, если деньги внесены и лежат в банке
- Право на неустойку за просрочку сдачи, если она начала копиться ещё при жизни дольщика
- Обязанность доплатить оставшиеся взносы, если оплата шла в рассрочку
- Обязанность принять квартиру по акту и подписать всё, что положено по договору
Обязанности переходят вместе с правами
Наследство нельзя принять наполовину. Взяли право на квартиру, значит взяли и долг по рассрочке. Отвечать по нему придётся, но только в пределах стоимости всего полученного наследства.
| Стадия стройки на день смерти | Что наследуется | Что делает наследник |
|---|---|---|
| Дом строится, ДДУ зарегистрирован | право требования по договору | вступает в договор, ждёт сдачи дома |
| Дом сдан, акт не подписан | право требовать передачи квартиры | подписывает акт после свидетельства |
| Акт подписан, права в ЕГРН нет | право зарегистрировать собственность | регистрирует квартиру на себя |
| Право собственности уже в ЕГРН | сама квартира | обычное наследование недвижимости |
Границу определяет не разговор с менеджером застройщика, а даты в документах: регистрация ДДУ, разрешение на ввод, акт приёма-передачи.
Деньги на счёте эскроу: где они и что с ними будет
С 2019 года деньги дольщиков идут не застройщику, а на специальный счёт эскроу в банке. Застройщик строит на кредитные деньги и получает эскроу только после ввода дома. Порядок описан в статье 15.5 закона 214-ФЗ.
Для наследников это хорошая новость. Деньги физически лежат в банке, они не смешаны с деньгами застройщика и не попадают в его конкурсную массу при банкротстве.
Сам счёт эскроу отдельно не наследуют и в свидетельство о праве на наследство он не попадает. Он служит договору: пока договор жив, деньги на нём просто ждут. Наследуется право по ДДУ, а счёт следует за ним.
| Что происходит с договором | Что банк делает с эскроу |
|---|---|
| Наследники вступили в договор, дом достроен | перечисляет деньги застройщику, счёт закрывается |
| Договор расторгнут по соглашению или через суд | возвращает деньги участнику долевого строительства |
| Квартира куплена в ипотеку и договор расторгнут | направляет деньги на залоговый счёт банка-кредитора |
| Идут шесть месяцев наследственного срока | ничего, деньги лежат, проценты не начисляются |
Проценты на эскроу не начисляются
Статья 15.5 говорит об этом прямо. Ждать, что за время стройки или за наследственные полгода на счёте что-то накапает, не нужно: вернётся ровно внесённая сумма.
Срок депонирования привязан к сроку ввода дома и может превышать его не больше чем на шесть месяцев. Если стройка затянулась, срок продлевают по заявлению участника долевого строительства. После вступления в наследство такое заявление подаёт уже наследник.
Оформление возьмём на себя
Оставьте номер — перезвоним и скажем, что положено именно в вашем случае.
Перезвоним только по вашему вопросу, данные никому не передаём.
Как наследнику оформить права по ДДУ: пошагово
Шаг 1. Уведомить застройщика о смерти дольщика
первые недели · результат: застройщик знает, кому писать
Письмо в свободной форме с копией свидетельства о смерти, вручить под отметку или отправить заказным с описью. Без этого застройщик продолжит слать уведомления и требования на имя умершего, а сроки по ним будут идти.
Шаг 2. Открыть наследственное дело у нотариуса
в течение 6 месяцев со дня смерти · результат: заявление принято, дело заведено
Идут к нотариусу по последнему месту жительства умершего. Обязательно скажите, что в наследстве есть ДДУ, и отдайте копию договора: нотариус запросит у застройщика справку о состоянии расчётов и о том, что договор действует.
Шаг 3. Получить свидетельство о праве на наследство
после 6 месяцев · результат: документ с указанием прав по ДДУ
В свидетельстве прописывают именно право требования по договору с реквизитами ДДУ и долю каждого наследника. Госпошлина считается от стоимости имущества: 0,3 % для детей, супруга, родителей, полнородных братьев и сестёр, но не больше 100 000 ₽; 0,6 % для остальных наследников, но не больше 1 000 000 ₽. Сверх пошлины нотариус берёт региональный тариф за услуги.
Шаг 4. Внести изменения в запись о ДДУ в Росреестре
после свидетельства · результат: в ЕГРН новый участник долевого строительства
Заявление и свидетельство о праве на наследство подают через МФЦ или личный кабинет Росреестра. ДДУ и все изменения по нему регистрируются по правилам закона 218-ФЗ, статья 17 закона 214-ФЗ отсылает именно к нему. Пока запись не изменена, застройщик формально видит в реестре умершего.
Шаг 5. Переоформить документы у застройщика и банка
1–2 недели · результат: новый плательщик и получатель квартиры
С выпиской из ЕГРН идут к застройщику: подписывают дополнительное соглашение о смене участника и обновляют данные по счёту эскроу в банке. После этого приглашение на приёмку квартиры придёт уже наследнику.
Если сейчас важнее не стройка, а первые дни, свидетельство о смерти и организация похорон, эту часть возьмём на себя. Дежурный агент на связи круглосуточно и подскажет порядок документов бесплатно. Позвонить дежурному агенту
Если ДДУ оформлен в ипотеку или с рассрочкой
Смерть заёмщика кредит не отменяет. Денежное обязательство не связано неразрывно с личностью, поэтому долг переходит к наследникам вместе с правом на квартиру. Первое, что нужно сделать, это найти страховой полис.
Порядок действий по ипотечному ДДУ
- Найти кредитный договор и договор страхования жизни заёмщика
- Уведомить банк о смерти письменно, попросить приостановить начисление неустойки на время наследственного срока
- Подать в страховую заявление о страховом случае, срок обычно 30 дней с момента, когда узнали о смерти
- Продолжать вносить платежи, если страховка не покрывает долг: проценты идут и в эти полгода
Страховка закрывает долг не всегда
Смерть от заболевания, о котором заёмщик не сообщил при оформлении полиса, а также ряд других случаев из правил страхования дают отказ. Правила смотрят до того, как рассчитывают на выплату.
С рассрочкой от застройщика проще: там нет банка и страховки, но и поблажек ждать не стоит. Обязанность платить перешла к наследникам со дня смерти, поэтому пропущенные взносы превращаются в неустойку по договору.
Если дольщиком быть не хочется: расторжение и возврат денег
Бывает, что тянуть чужую стройку наследникам нечем и незачем. Вариантов три, и все они открываются только после вступления в наследство.
| Вариант | Когда работает | Что на выходе |
|---|---|---|
| Расторгнуть ДДУ | по соглашению с застройщиком или по основаниям закона | деньги возвращаются со счёта эскроу |
| Уступить права другому человеку | до подписания акта приёма-передачи, с регистрацией в Росреестре | деньги от покупателя, договор идёт дальше без вас |
| Отказаться от наследства целиком | в течение 6 месяцев, у нотариуса | не будет ни квартиры, ни долгов умершего |
Отказ работает по принципу «всё или ничего»: отказаться от ДДУ и оставить себе квартиру и вклады умершего нельзя.
До свидетельства о праве на наследство расторгнуть договор или уступить права невозможно. Юридически наследник ещё не участник долевого строительства, и Росреестр такую сделку не зарегистрирует. Просить застройщика «просто вернуть деньги» по свидетельству о смерти тоже бесполезно: деньгами на эскроу распоряжается банк, а не он.
Чего делать не нужно
Платить застройщику или посреднику за «переоформление договора на наследника». Вступление наследников в договор гарантировано законом, отдельная услуга для этого не требуется. Дополнительное соглашение о смене стороны застройщик подписывает в обычном порядке.
Частые вопросы
- Может ли застройщик расторгнуть ДДУ из-за смерти дольщика?
- Нет. Часть 7 статьи 4 закона 214-ФЗ прямо запрещает отказывать наследникам во вступлении в договор. Смерть участника долевого строительства не входит в перечень оснований для одностороннего отказа застройщика.
- Кому достанутся деньги с эскроу, если наследников несколько?
- Счёт эскроу привязан к договору, а не к человеку. Пока договор жив, деньги остаются на счёте. Наследники становятся участниками договора в тех долях, что указаны в свидетельстве, и при расторжении банк вернёт им деньги по этим же долям.
- Нужно ли платить взносы по рассрочке, пока идут шесть месяцев?
- Да. Обязанность платить перешла к наследникам с самого дня смерти, а не с даты свидетельства. Просрочка копит неустойку, и застройщик вправе её начислить. Платить лучше сразу, сохраняя все квитанции.
- Что делать, если дом достроили и передали, а дольщик умер до подписания акта?
- Квартира в этом случае в наследство входит как право требования по договору. Акт приёма-передачи подписывают наследники после получения свидетельства, право собственности регистрируется сразу на них.
- А если ДДУ был на двоих супругов?
- Доля умершего супруга входит в наследство, доля пережившего остаётся его собственной. Переживший супруг подаёт нотариусу заявление о выделении своей супружеской доли, и наследуется только вторая половина.
Если нужна помощь
Если сейчас важнее не стройка, а первые дни: свидетельство о смерти, справки, организация похорон. Эту часть возьмём на себя, дежурный агент «Союз Ритуал» на связи круглосуточно.
Позвонить +7 (812) 770-69-28Что делать дальше
Порядок по времени — от ближайшего шага к отложенному.