Съёмная квартира: договор найма наследникам не переходит
Наём жилья привязан не к наследникам, а к людям, которые в квартире реально живут. Пункт 2 статьи 686 ГК РФ: при смерти нанимателя договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживавших с прежним нанимателем, по общему согласию между ними.
Наследник, который в квартире не жил, в этот круг не попадает. Наследуется имущество умершего, а чужая квартира им не является.
| Кто жил в квартире | Что с договором | Основание |
|---|---|---|
| С умершим постоянно жили люди | Действует дальше, нанимателем становится один из них по общему согласию | п. 2 ст. 686 ГК РФ |
| Оставшиеся между собой не договорились | Все становятся сонанимателями | п. 2 ст. 686 ГК РФ |
| Наниматель жил один | Заменить его некем, квартиру освобождают по соглашению с собственником | по договору |
| Договор заключён на срок до года | Правило о замене нанимателя не применяется, если в договоре не написано иное | п. 2 ст. 683 ГК РФ |
| Умер собственник, а не наниматель | Договор сохраняется, наймодателем становится новый собственник | ст. 675 ГК РФ |
Срок договора проверяйте первым делом. Наём до одного года считается краткосрочным, и защита оставшихся жильцов на него не распространяется.
Если человек умер прямо в съёмной квартире, порядок первых часов и судьба вещей разобраны отдельно: смерть в арендованном жилье.
Аренда: право переходит к наследнику
С арендой всё наоборот. Пункт 2 статьи 617 ГК РФ: в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок.
Что чаще всего наследуют именно так
- Гараж или машиноместо, арендованные у города, ГСК или частного владельца
- Земельный участок, оформленный в аренду, а не в собственность
- Помещение под мастерскую, склад или небольшой магазин
- Дачный участок, если по документам он не куплен, а арендован
Когда наследник аренду не получит
Три случая: закон запрещает переход, запрет прописан в самом договоре, договор заключался под личные качества арендатора. Отдельно стоит безвозмездное пользование: такой договор прекращается смертью пользователя, если иное не предусмотрено договором (ст. 701 ГК РФ).
Шаг 1. Найти договор и проверить срок
первые дни · результат: ясно, наследуется право или нет
Смотрите название документа, срок и раздел о прекращении. Формулировка вроде «договор прекращается смертью арендатора» перекрывает общее правило, и спорить с ней бесполезно.
Шаг 2. Заявить право аренды нотариусу
в течение 6 месяцев · результат: аренда попадает в свидетельство о праве на наследство
В состав наследства входят вещи и иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ст. 1112 ГК РФ). Право аренды к ним относится, поэтому его перечисляют наравне с квартирой и вкладами. Наследственное дело одно, ведёт его нотариус по последнему месту жительства умершего; проверить, открыто ли оно, можно в реестре наследственных дел на notariat.ru.
Шаг 3. Письменно уведомить арендодателя
не откладывая · результат: счета выставляют вам, а не в пустоту
Достаточно письма со свидетельством о смерти и сведениями о наследнике. Молчание обычно заканчивается тем, что арендодатель считает объект брошенным и начинает искать другого арендатора.
Шаг 4. Зарегистрировать переход в Росреестре
после получения свидетельства · результат: запись об аренде на ваше имя в ЕГРН
Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Когда запись в ЕГРН есть, её меняют по свидетельству о праве на наследство.
Пока вы разбираетесь с договорами и нотариусом, похороны и оформление документов можно передать целиком. Что бюро берёт на себя
Оформление возьмём на себя
Оставьте номер — перезвоним и скажем, что положено именно в вашем случае.
Перезвоним только по вашему вопросу, данные никому не передаём.
Муниципальная квартира: переоформляют, а не наследуют
Жильё по договору социального найма принадлежит городу. В наследственную массу оно не входит, унаследовать его нельзя ни по завещанию, ни по закону. Закон даёт другое право.
Часть 2 статьи 82 ЖК РФ: в случае смерти нанимателя любой дееспособный член его семьи вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключённому договору социального найма.
Что понадобится для переоформления
- Заявление наймодателю от того, кто становится нанимателем
- Свидетельство о смерти прежнего нанимателя
- Документы, подтверждающие родство и совместное проживание
- Согласие остальных совершеннолетних членов семьи
Умерший начал приватизацию, но не закончил
Это отдельная и распространённая ситуация: судьба квартиры зависит от того, было ли подано заявление при жизни. Разбор в гайде о приватизации после смерти.
Плата, залог и долги: кто и сколько платит
| Что за деньги | Кто платит | Ограничение |
|---|---|---|
| Плата, накопленная до смерти | Наследники, принявшие наследство, солидарно | стоимостью наследства, п. 1 ст. 1175 ГК РФ |
| Плата после смерти по наследуемой аренде | Наследник: имущество считается его со дня открытия наследства | п. 4 ст. 1152 ГК РФ |
| Плата за наём, если жильцы остались | Оставшиеся наниматели по договору | условиями договора |
| Обеспечительный платёж, залог | Возвращается или засчитывается | условиями договора |
| Коммунальные платежи | По договору, перед поставщиками отвечает собственник | условиями договора |
Шесть месяцев ожидания свидетельства не освобождают от платы: принятое наследство признаётся принадлежащим наследнику со дня открытия наследства.
Выбрать «только хорошее» не получится
Принятие части наследства означает принятие всего причитающегося, в чём бы оно ни заключалось (п. 2 ст. 1152 ГК РФ). Взять машину и отказаться от аренды с долгом нельзя.
Сколько именно долгов переходит и как считают предел ответственности, разобрано в гайде о наследовании долгов.
Если аренда наследнику не нужна
Право аренды это ещё и обязанность платить. Заброшенный гараж или пустующее помещение продолжают генерировать счета, поэтому решение лучше принять сразу.
Четыре законных выхода
- Расторгнуть договор соглашением с арендодателем, письменно и с датой
- Дождаться окончания срока и не продлевать договор
- Если срок в договоре не определён, отказаться в любое время, предупредив за три месяца при аренде недвижимости (п. 2 ст. 610 ГК РФ)
- Отказаться от наследства целиком, когда долгов заведомо больше, чем имущества
Что делается бесплатно. Запрос нотариусу, проверка наследственного дела в реестре на notariat.ru, переоформление социального найма у наймодателя, уведомление арендодателя. Посредник для этого не нужен.
Чего остерегаться. Предложений «ускорить вступление в наследство за отдельную плату»: шестимесячный срок не сокращается ни за какие деньги. И устных договорённостей с арендодателем: всё, что важно, фиксируйте на бумаге.
Если помимо документов на вас легли похороны, расскажите ситуацию дежурному агенту. Подскажем порядок действий бесплатно и без обязательств. Позвонить дежурному агенту
Частые вопросы
- Можно ли остаться жить в съёмной квартире умершего родителя?
- Если вы постоянно жили там вместе с ним, да: договор действует дальше, а нанимателем становитесь вы. Если приезжали в гости, прав на квартиру нет, даже когда вы единственный наследник.
- Арендодатель требует освободить гараж, потому что арендатор умер. Он прав?
- Нет. Отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок арендодатель не вправе (п. 2 ст. 617 ГК РФ). Единственное исключение: договор заключался под личные качества арендатора.
- Договора на руках нет, где его искать?
- Запросите копию у арендодателя. При аренде недвижимости помогает выписка из ЕГРН: зарегистрированная аренда в ней видна, вместе со сроком и сторонами.
- Наследников несколько, а договор аренды один. Как быть?
- Право переходит ко всем в их долях. Разумнее сразу подписать между собой соглашение, кто пользуется имуществом и кто вносит плату. Без него спор придётся решать в суде.
- Если я плачу за арендованное помещение умершего, это уже принятие наследства?
- Может быть расценено именно так. Расходы на содержание наследственного имущества и оплата его долгов относятся к действиям, по которым нотариус или суд признаёт фактическое принятие наследства. Решайте это осознанно, а не по инерции.
Если нужна помощь
Если помимо договоров и нотариуса на вас легли похороны, расскажите ситуацию дежурному агенту «Союз Ритуал». Организацию возьмём на себя, порядок действий подскажем бесплатно и без обязательств.
Позвонить +7 (812) 770-69-28Что делать дальше
Порядок по времени — от ближайшего шага к отложенному.